3月26日，有著“大灣區(qū)高端商務物業(yè)管理標桿”之稱的卓越商企服務公布2020年度業(yè)績。營收、凈利潤、毛利潤、管理面積皆實現大幅增長!為上市第一年的首秀交上了一份亮眼的成績單。
具體而言，經營業(yè)績上，2020年，卓越商企服務(06989)錄得收入約為25.3億元，同比增長37.5%;歸母凈利潤為3.25億元，同比增長82.1%。而毛利潤則同比大增53.2%至6.64億元，毛利率則同比增加了2.7pct至26.3%。
管理面積上，期內卓越商企服務通過多輪驅動也實現了合約面積和在管面積的快速增長：2020年，該公司合約面積約為4470萬平方米，同比增長約34.9%，合約項目數量459個;在管全委物業(yè)面積達到了3202萬平方米，在管項目數量406個，分別同比增長約36.2%及31.8%。
這一亮眼的業(yè)績表現也直接提振了卓越商企服務的股價走勢。3月26日，其股價高開高走，盤中一度漲近10%，截至收盤股價大漲超8%，報9.09港元，總市值為111.12億港元。
接下來不妨從財報出發(fā)，探討一下卓越商企服務核心財務數據高速增長的背后究竟蘊藏著哪些成長魔力?
三大亮點圍繞，背后“增長基因”顯現
智通財經APP了解到，卓越商企服務成立于1999年，從深圳起家，重點項目均落于大灣區(qū)。
在母公司卓越集團這一棵“大樹”的庇護下，卓越商企服務打造的“卓越品牌”具備著一定的認知度——按向商務物業(yè)提供基本物業(yè)管理服務的收入計，卓越商企服務在商務物業(yè)管理服務提供商中排名第四，在大灣區(qū)商務物業(yè)管理服務提供商中排名第2;按高端商務物業(yè)提供基本物業(yè)服務所得收入計，公司在商務物業(yè)管理服務提供商中排名第三，在大灣區(qū)則排名第一。
與此同時，它服務的客戶大多是“非富即貴”——騰訊、百度、阿里、華為等知名互聯網企業(yè)及高新科技企業(yè)皆是其服務客戶，服務項目則包括深圳騰訊大廈、深圳阿里云大廈、深圳百度國際大廈等。
深究財報可知，2020年卓越商企服務能夠快速增長主要有三大增長動能支撐，如下：
1、商務物業(yè)管理服務穩(wěn)健增長，繼續(xù)發(fā)揮“支柱”作用。
據了解，卓越商企服務的收入結構主要分為三個部分，即物業(yè)管理服務、增值服務及其他業(yè)務。其中，物業(yè)管理服務是該公司的核心收入來源，2019年和2020年占總收入的比重分別為86%、83%。于報告期內，物業(yè)管理服務收入為21.11億元，較去年同期增加33.9%。
分析卓越商企服務的業(yè)務類型可知，該業(yè)務板塊則包括商務物業(yè)、公共及工業(yè)物業(yè)、住宅物業(yè)這些細分業(yè)務。2020年，其商務物業(yè)收入同比增長30.68%至15.63億元，占物業(yè)管理服務收入的75.9%，由此可知，以商務物業(yè)管理起家的卓越商企服務，商務物業(yè)則是其核心業(yè)務中的“核心”。
(數據來源：卓越商企服務財報)
這一點也可以在卓越商企服務的在管面積窺出：截至2020年12月底，該集團的在管面積為3200萬平方米，同比增長36.2%，其中商務物業(yè)占比為52.1%或1670萬平方米，公共及工業(yè)物業(yè)占比為18.2%或580萬平方米，住宅物業(yè)占比為29.7%或950萬平方米。
2、增值服務取得突破性增長，以“卓品”為著力點打開新增長空間。
財報數據顯示，于2020年，卓越商企服務的增值服務快速增長——期內，這一業(yè)務錄得收入為3.59億元，同比增長76%，占總收入的比例較2019年同期增長3.1pct至14.2%，而該業(yè)務的快速增長恐怕也將為卓越商企服務收入的增長帶來一定利好作用。
據悉，卓越商企服務增值服務又包括資產服務、企業(yè)服務和專業(yè)增值服務這三大板塊。在這其中，報告期內，該公司進一步加強了對企業(yè)服務的投入，以為高凈值人士服務“卓品”品牌為支點撬開了更寬闊的發(fā)展空間：報告期內，卓品的營業(yè)收入為7790萬，增值服務業(yè)務同比增長46%，進一步打開增值服務的想象空間。
3、第三方業(yè)務大幅大幅提升，進一步減少對母公司卓越集團的依賴。
從財報披露內容來，2020年卓越商企服務的第三方市場拓展取得了不錯的成績：期內，其在原有大客戶業(yè)務優(yōu)勢基礎上，獲得京東、騰訊、華為、大疆、快手等一批優(yōu)質大客戶和多個企業(yè)總部大廈項目，進而促使其來自第三方拓展的商務物業(yè)管理業(yè)務在管面積及收入分別同比增加44.5%和37.9%，分別約1379萬平方米和9.76億元。
此外，報告期內，公司新增第三方非住宅物業(yè)項目達79個，全委管理面積約577萬平方米，合同總金額達人民幣8.23億元，其中，來自大客戶的占比達58%。而來自其他區(qū)域的新增第三方非住宅物業(yè)項目數量及相關合同金額分別達到34個和1.69億元，同比顯著增長。而基于第三方業(yè)務的大幅提升，該公司進一步減少對母公司的資源依賴。
值得一提的是，在上述三大增長動能的助力，卓越商企不僅經營業(yè)績獲得了讓人眼前一亮的增長，而且手中握的現金變多了，資產負債結構也愈發(fā)健康了。
截至2020年12月31日，卓越商企服務手中持有的現金及等價物為人民幣3314.1百萬元，較2019年同期增長了641.2%，而經營活動所得現金凈額為434.0百萬元，較去年同期增長了135%。另外，其流動負債也較2019年同期減少約34%至12.43億元，資產負債率也較2019年同期的82%大幅降低，目前資產負債率僅為34%。
整體而言，在上述三大亮點的加持下，卓越商企服務的經營業(yè)績在2020年體現出了較強的的成長能力和抗風險能力，不失為一份優(yōu)秀的“成績單”。
大灣區(qū)、長三角+高端路線，行業(yè)潛力不容小覷
如果說上述的增長動能是卓越商企服務當下的成長力，那么，它接下來的生長力在何方?
顯然，作為一只大灣區(qū)高端商務物業(yè)管理企業(yè)，卓越商企服務或將享受賽道優(yōu)勢及區(qū)域優(yōu)勢帶來的發(fā)展空間。
一方面，在朝陽氣質盡顯的物管行業(yè)中，卓越商企服務又處于增長趨勢快及提價空間大的高端商務物業(yè)賽道。
據興業(yè)證券數據顯示，目前國內的高端商務物業(yè)管理面積保持迅速的增長趨勢：截至2020年末，全國商務物業(yè)管理面積為8.7億平米，其中高端商務物業(yè)管理面積達到1.5億平，占比為17%，較2014年提升3pct。同時高端商務物業(yè)單價標準更高且提升速度更快，2020A年全國商務物業(yè)收入為620億元，其中高端商務物業(yè)收入為310億元，占比為50%，較2014年提升了10pct，收入規(guī)模反超中低端物業(yè)。
(數據來源：興業(yè)證券)
需要注意的是，高端商務管理這一增長趨勢預計還將繼續(xù)持續(xù)，即通過下沉至二三線城市帶來新的增長供應量。此外，高端商務管理具備品牌溢價和更優(yōu)質的服務能力，單價提升和增值服務收入提升都將具備更大的想象空間。
另一方面，除了賽道優(yōu)勢之外，卓越商企還具有深耕大灣區(qū)等經濟發(fā)達地區(qū)帶來的區(qū)域優(yōu)勢。
智通財經APP觀察到，卓越商企服務主要深耕大灣區(qū)和長三角這兩大經濟發(fā)達區(qū)域——截至2020年5月底，兩區(qū)域的在管項目分別達到111、88個，已覆蓋了區(qū)域內8、17個城市(含儲備)，而中西部、環(huán)渤海和海西這些區(qū)域則分別管理107、19、3個項目。
(數據來源：興業(yè)證券)
由上可知，起家于大灣區(qū)的卓越商企服務大部分在管物業(yè)還是位于國內經濟最發(fā)達及增長最迅速的地區(qū)之一——粵港澳大灣區(qū)和長三角區(qū)域。要知道，大灣區(qū)作為國內新的經濟增長極，以全國不到0.6%的占地面積貢獻全國近12%GDP，自然也對商業(yè)物業(yè)的容納比較大。此背景下，對于深耕大灣區(qū)的卓越商企而言，自然是一大發(fā)展良機。
而在經濟最富庶的長三角地區(qū)，卓越商企服務在2020年的業(yè)務增長非?？?，去年一年，長三角面積占比增幅最高，從2019年的20.8%增至25.4%，在管面積為814萬平方米。其他地區(qū)的面積占比也在提升，從2019年的30.9%增至32.8%，在管面積約1049萬平方米。
基于上述種種數據，不難發(fā)現，在大灣區(qū)、長三角+高端路線雙重優(yōu)勢加持下，卓越商企服務未來發(fā)展?jié)摿κ挚善凇?/p>
深化兩大競爭力，估值有待重塑
關于對未來的展望，卓越商企服務在財報中指出了幾點方向，如下：
“2021年，公司會繼續(xù)強化核心科技能力，利用數字化力量推動物業(yè)管理業(yè)務全面走向智慧化;會繼續(xù)鞏固我們在第三方項目外拓市場的競爭優(yōu)勢，擴大客戶組合，為客戶提供更優(yōu)質的服務;會全面豐富增值服務能力，增強我們的全生命周期及全鏈條服務能力?！?/p>
言下之意就是，未來卓越商企服務會通過繼續(xù)豐富增值服務和擴展外拓市場，進一步吃下物管行業(yè)爆發(fā)的市場紅利。
具體而言，增值服務上，卓越商企服務以科技賦能增值服務，實現降低人工成本，提升運營效率的效果。
面向客戶端，該公司推出卓品APP，為客戶提供涵蓋企業(yè)服務、線上商城等各項服務的線上平臺，截至目前卓品APP注冊用戶約100萬人。另一方面，對內打造FM智慧管理信息平臺，建立起聯通的數字化運營平臺。據悉，其通過FM智慧平臺賦能，每月可處理工單數量及可完成工作率持續(xù)提升——截至2020年6月底，公司的300項在管物業(yè)中，FM智慧管理信息平臺覆蓋約80個，滲透率為27%，隨著公司加大科技賦能推進，預計滲透率將持續(xù)提升。
而外拓方面，卓越商企服務則繼續(xù)維持強大的外拓能力，保持在大灣區(qū)和長三角的優(yōu)勢同時，推進1+1+X全國化布局，通過跟隨大客戶戰(zhàn)略、積極主動市場拓展和收并購協同持續(xù)擴大市場規(guī)模和豐富業(yè)態(tài)組合。比如，2019年公司成功收購武漢雨陽、武漢環(huán)貿、浙江港灣這3個項目中，通過收購這些項目，該公司期內新獲得390萬平米在管面積。
綜合上述來看，隨著卓越商企服務內生外延打造的成長力逐漸釋放，再疊加市場發(fā)展空間及經營業(yè)績的高增長表現利好，該公司的估值邏輯終將實現重塑。
目前不少機構人士認為，卓越商企服務當前股價并未充分反映其潛力價值。3月23日，興業(yè)證券對卓越商企服務予以“買入”評級，并將其目標價調至11.00港元，按照這一目標價來看，意味著較其最新股價仍有不少的上行空間。
因此可知，某種程度上，卓越商企服務目前依然存在著估值擴張的機會，不失為一只值得長期關注的物業(yè)新股。